调研了近百个公寓，发现这个产品存在巨大空白

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

近年来长租公寓快速发展，多方势力入局，市面上出现了差异化的公寓产品，这些产品定位各异，价格不同。克而瑞地新引力租赁住宅团队调研了大大小小近百家公寓，发现租金在 5000 - 8000 元/月的公寓产品较少， 且相较于其他类型的公寓，客群存在明显差异。

中高端公寓供应较少，存在市场空白

目前，租赁市场上以青年、白领公寓为主，其次是近期大热的蓝领公寓及定位高端的服务式公寓，而租金价格在 5 - 8 千元的中高端公寓产品相对较少，市场存在空白。

以上海为例，各大租房平台的数据显示，57% 的租赁房源租金价格在 5000 元/月以下，26% 的房源租金为 8000 元/月以上，5000 - 8000 元/月的房源仅占 17% 。

集中式公寓与分散式对垒，具备特定优势

针对 5000 - 8000 元/月的房源，租客有分散式房源与集中式公寓两种选择。

分散式房源单位租金较低，民水民电花费少，在同等预算下，可租房源面积更大。

根据巴乐兔租房平台数据，5000 - 8000 元/月区间的分散式房源当中，三室户和二室户分别占比 39.5% 和 35.7% ，一室户仅占比 19.3% 。76% 的租客年龄集中在 20 - 30 岁区间，其次为 12% 的 30 - 35 岁人群，整体租客男性占比（ 58.6% ）大于女性（ 41.4% ）。

由此可见，该租金区间的分散式房源中，租客大部分为 90 后，男性偏多，多与人合住，人均租金较低。

反观集中式公寓，5000 - 8000 元/月的产品多被定位于中高端，商水商电，由于品质装配和溢价服务，其单位租金较高，可租房源大多为开间、Loft 或一室户，仅供一至两人居住。

但集中式公寓提供各类附加服务，有公区配套及活动组织，保洁、维修响应快，房屋缴费便捷；独立卫生间，私密性强；24 小时监控，配备保安及各类安全设备；同时因房源集中，看房十分方便。

出于这些优点，相当部分的租客，特别是女性，更愿意入住集中式公寓。

中高端集中式公寓典型客群

大量项目调研结果表明中高端集中式公寓客群具备许多共同特征。

• 基本情况：整体为 85 后，女性偏多，多接受过高等教育，个人素养较高；

• 居住偏好：具备一定支付能力，同时追求房屋品质与性价比，看重设计、配套设施和安全性，对房间朝向和楼层敏感度较低；

• 行为特征：出行以打车和开车为主，日常消费水平高，健身人士多，但公寓健身房无法满足其需求，多选择在专业健身机构办卡。

另外，克而瑞地新引力总结了几类中高端集中式公寓的典型客群，具体分析如下。

外派人士

外派人士为中高端公寓的主要客群之一，在大多数项目中占比可达 50% 。大型公司外籍高管的住宿报销额度通常可达 2000 美元/月，因此可选择万元以上的高端服务式公寓，但对于普通公司高管，报销额度控制在每月七至八千人民币左右，更倾向中高端公寓。

此类客群年龄多集中在 30 - 35 岁，房间设计偏好商务风格，工作繁忙，公区使用率较低，无明显社交倾向。

同时客群受区位影响较大，多会选择居住在公司附近的公寓，例如朗诗寓古北店的一半租客来自于附近整容医院的日韩籍医师和中科院高级科研人员，中骏方隅徐汇滨江店的外派人士多是邻近的凯宾国际和平安集团的高管。

朗诗寓·古北店

中骏方隅·徐汇滨江店

新新人类

中高端公寓还有一部分客群是有一定支付能力的「新新人类」，他们多为 90 后，个性独立，喜欢流行音乐、电子产品、电影、文学、艺术等元素，科技和人文精神都高度发达，多从事新兴职业，包括新媒体人、创业者、艺术工作者、网红、电竞选手等。

此类客群非传统白领，时间灵活，对居住空间的品质感和设计感要求较高。如中骏方隅天悦店的在租房源中有近 80% 租客为网红，除圈层内相互推荐外，也是因为该项目大部分户型为复式结构，虽层高较低，但空间看起来更加开放清爽，装饰设计可塑性强，受到网红群体青睐。

「新新人类」注重私密空间，类似主播、电竞职业者对网络要求更高，但对区位敏感度较低。例如龙湖冠寓的华泾天街店周边并无临近地铁站，毗邻的龙湖天街预计今年 9 月底开业，但已经吸引了主播、模特、创业人士等一批自由职业者。

中骏方隅·天悦店

龙湖冠寓·华泾天街店

留学生/海归/富二代

第三类典型客群是准备出国的留学生、刚毕业的海归或富二代等，租客多为 95 后，消费观超前，追求生活品质，大部分为「月光族」，或者由家里补贴房屋租金。以旭辉领寓柚米寓四川北路店为例，其相当部分租客为周边留学教育机构的学生，房租由学生父母支付，看重居住条件和公寓安全性。

另外，这类客群年轻个性，生活习惯较为西化，因初入社会或初回国，社交欲望较强，愿意与相同背景的群体交往，在公寓组织的各类社群活动中参与度较高。

旭辉柚米寓·四川北路店

旭辉柚米寓·四川北路店

小结

除以上三类典型客群以外，不同的项目特征也会吸引不同群体，例如学校附近的公寓会吸引父母带领孩子居住，外籍商务人士、交换生也会自费选择价位较高的品质公寓。

通过中高端公寓客群分析，更利于运营方明晰产品定位和目标市场，帮助租客匹配自身需求，但同时，集中式公寓无法办理居住证、商水商电等特性也会阻碍部分群体的选择。不过，目前上海闵行、松江部分公寓已开展试点，获得了为租户办理居住证的资格，相信以后随着市场的成熟和规范，中高端集中式公寓能更好地为租客提供品质服务。

文中部分数据来自巴乐兔租房，在此表示感谢！

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